:: صفحه‌ی اول     :: درباره‌ی ما     :: تماس با ما
جمعه، ۱۲ آذر ۱۴۰۰
:: English Section
P اخبار
شرايط ساخت و ساز بر اساس سند تفصيلي تهران

سند تفصيلي شهر تهران مجموعه اي از ضوابط، قوانين و مقررات استفاده از اراضي و ساخت و ساز در پهنه هاي شهر تهران است که نحوه ساخت و ساز در هر يک از پهنه هارامشخص مي کند.

به گزارش روابط عمومی شهرداری تهران، در اين پهنه بندي، محدوده شهر تهران به چهار پهنه اصلي تقسيم مي شود که هر پهنه اصلي نيز چند پهنه استفاده از اراضي با ويژگي هاي متفاوت را در بر مي گيرد.

پهنه سکونت با علامت اختصاري R شناخته مي شود،پهنه فعاليت باعلامت اختصاري S،پهنه مختلط با علامت اختصاري M و پهنه سبز و باز با علامت اختصاري G در اين سند مشخص شده اند.

در خصوص پهنهG ،به دليل ضرورت حفظ حريم ها و نگهداري از پهنه هاي سبز پيشنهاد شده نيز،فرض بر اين است که اين پهنه بايد به طور کامل در دوره طرح تحقق پيدا کند و هزينه هاي متصور براي اين پهنه،هزينه تملک(در صورتي که کاربر ي موجود کاربري غير سبز باشد) و اجرا خواهد بود.

در طرح تفصيلي براي هريک از اين پهنه ها ضوابط و معيارهاي ساخت و ساز تدوين و ارائه شده است، به جز پهنه سبز و باز که اصولابايد بوسيله بخش عمومي تحقق پيداکند.

اما تحقق ديگر پهنه ها تابع عرضه و تقاضا در بازار است،به اين معني که به هيچ وجه قرار نيست که هر قطعه که در پهنه سکونت قرار گرفته طي دوره به طور حتم بر اساس ضوابط پهنه تحقق يابد، بلکه در صورتي که مالک تصميم به ساخت و ساز بگيرد ملزم به رعايت پهنه و ضوابط آن خواهد بود.

مسلما شرايط بازار و تمايل افراد به ساخت و ساز در هريک از مناطق و حتي قطعات مسکوني تابعي از عوامل مختلفي نظير ميزان تقاضاي کاربري هاي مختلف،قيمتها،رشد و توسعه شهر، رونق و رکود ساخت و ساز و عوامل کلان موثر بر آن است.

سند تفصيلي شهر تهران،مهمترين سند اجرايي طرح جامع است که سيمايي از تهران را در سال 1404 به تصوير مي کشد و نيزاهداف و راهبردهاي بلند مدت توسعه و عمران شهر تهران را در زمينه هدايت و کنترل تحولات کالبدي نحوه استفاده از اراضي شهري و نحوه ساخت و ساز در محدوده شهر بر اساس پهنه بندي مشخص مي کند.

در اين نظام پهنه بندي هريک از زير پهنه ها بر مبناي مولفه هاي کالبدي(ميزان تراکم،سطح اشغال(تعداد طبقات)،جمعيت پذيري(تراکم تعداد واحدهاي مسکوني) وکم و کيف عملکردها(کاربري ها،کارکرد يا تناسب فعاليت هاي مجاز و مشروط) متمايز شده تا الزامات طراحي و اجرا براي هر فضاي شهري مشخص شود.

بر همين اساس اين سند با توجه به ويژگي ها و شرايط هر زير پهنه شهري تدوين شده تا نحوه ساخت و ساز در هر پهنه و نيازهاي اصلي در زمان صدور مجوز ساختماني براي کليه بناها را در نظام سلسله مراتبي پهنه بندي مشخص کند.

ساختار اصلي اين سند نيز شامل نظام پهنه بندي استفاده از اراضي،ضوابط و مقررات عام ساخت و ساز در کليه پهنه هاي اصلي و ضوابط ساخت و ساز خاص براي هر يک از زير پهنه هاي اسفاده از اراضي شهر است.

ساخت و ساز در پهنه سکونت

پهنه سکونت(R) محدوده هايي از شهر است که کاربري غالب آن مسکوني بوده و به غير از قطعات و پلاکهاي مسکوني شبکه معابر،دسترسي ها،برخي از فعاليت هاي انتفاعي و غير انتفاعي و خدمات پشتيبان سکونت را نيز شامل مي شود.

اين پهنه شامل دو پهنه اصلي مسکوني عام و مسکوني ويژه با کدهاي يک رقمي (R1وR2) و نيز 9 زير پهنه با کدهاي دو رقمي است که براي آن زير پهنه هاي مسکوني با تراکم کم(R11)،مسکوني با تراکم متوسط (R12) و مسکوني با تراکم زياد(R13) نيز در نظر گرفته شده است.

همچنين در اين دسته بندي شرايط ساخت و ساز در بافت هاي مسکوني ارزشمند روستايي(R21)،بافت مسکوني ارزشمند تاريخي(R22)،بافت مسکوني ارزشمند معاصر(R23)،بافت مسکوني ارزشمند سبز(R24)،مسکوني ويژه پهنه مرکزي(R25) و مسکوني ويژه پهنه محورهاي شهري و بلند مرتبه(R26) نيز مشخص شده است.

نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت شامل ميزان تراکم،سطح اشغال و تعداد طبقات مجازساختماني است که در اين سند آمده لازم الاجرا است و محدوده هايي از پهنه سکونت شهر به دليل برخورداري از ارزش هاي طبيعي،تاريخي،فرهنگي و هويتي و يا موقعيت ويژه از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع قوانين و مقررات ويژه اي هستند.

تعداد طبقات در پهنه سکونت،هماهنگ و متناسب با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال زمين است که در زير پهنه هاي مسکوني عام(R1) از 2 تا 6 طبقه مدرنظر گرفته شده است.

همچنين در زير پهنه هاي مسکوني عام(R1)،متناسب با کاهش سطح اشغال زمين و با رعايت سقف تراکم مجاز ساختماني،افزايش طبقات تا يک طبقه مجاز است و در زير پهنه هاي مسکوني (R26) افزايش طبقات تا دو طبقه با حفظ حداکثر تراکم ساختماني و کاهش سطح اشغال و منوط به تاييد شوراي معماري منطقه مجاز شناخته شده است.

در زير پهنه هاي مسکوني عام(R1) سطح اشغال زمين در کليه قطعات اعم از (زيربناي مفيد و غير مفيد)حداکثر تا 60 درصد است و زير پهنه هاي مسکوني که طول آنها مساوي و يا بيش تر از 25 متر و يا مساحت آنها مساوي ويا بالاتر از 180 متر مربع باشد،سطح اشغال تا 2 متر پيشروي طولي علاوه بر سطح اشغال با رعايت همجواري ها و حقوق همسايگي مجاز است.

علاوه بر آن محل استقرار ساختمان(توده گذاري) در تمامي قطعات پهنه سکونت،ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت حداکثر سطح اشغال و طبقه مجاز،صرفا در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال در طول قطعه مجازخواهد بود.

همچنين در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالي زمين،نحوه استقرار ساختمان با رعايت موارد مذکور حسب مورد منوط به اخذ تصميم در شوراي معماري منطقه مربوطه است.

در خصوص تعداد طبقات نيز در تمامي زير پهنه هاي سکونت تعداد طبقات مسکوني مجاز از اولين طبقه مسکوني به بالا (احداث شده بر روي زير زمين و يا پايلوت با ارتفاع حداکثر 2.4 متر )محاسبه مي شود.

در اين سند متراژ واحدهاي مسکوني نيز با حداقل بيش تر از 35 متر مربع(سطح مفيد) در نظر گرفته شده و با توجه به بعد خانوار و حداقل سرانه خالص مسکوني (حدود 17.5 متر مربع) تا افق طرح 1404 مجاز نيست.

همچنين براي بلند مرتبه سازي نيز حداقل اندازه قطعه براي احداث در پهنه مسکوني ويژه(R263) هزار متر مربع با الزام به تهيه طرح سه بعدي و تصويب در مرجع رسيدگي به طرح هاي توجيهي بلند مرتبه است.

همچنين در تمامي زير پهنه هاي سکونت عام(R1) اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه قطعه و يا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل هاي مشخص شده باشد تعداد طبقات يک طبقه کاهش مي يابد و در مواردي که قطعه اي هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل هاي در نظر گرفته شده باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات کاهش مي يابد.

P تبلیغات
دانشگاه آزاد اسلامی واحد امارات در رشته کارشناسی ارشد شهرسازی دانشجو می پذیرد
 مسترکلاس تخصصی ژورنالیسم در حوزه شهر و معماری